Mehr Freiraum schaffen – das jung-liberale Update der Wohnungsbaupolitik

Die Jungen Liberalen Rheinland-Pfalz fordern einen grundlegenden Paradigmenwechsel in der Wohnungs– und Baupolitik. Unser Paradigma in der Baupolitik lautet: „Bauen vereinfachen statt den Mangel verwalten“. Deshalb setzen wir uns dafür ein, dass der Wohnungsmangel nicht mehr durch unwirksame bürokratische Monster, wie die Mietpreisbremse, verwaltet oder gar verschlimmert wird. Durch die folgenden Maßnahmen wollen wir das Bauen vereinfachen und den einzelnen Menschen mit passgenauen Leistungen unterstützen:

Mehr Bauen für ein größeres Angebot:

Die Jungen Liberalen Rheinland-Pfalz vertrauen bei der Verringerung des Wohnungsmangels auf die Steuerungsfunktion des Marktes und lehnen weitere Eingriffe seitens des Staates in den Wohnungsmarkt ab. Wer mehr bezahlbaren Wohnraum fordert, darf nicht nach mehr Regulierung rufen, sondern muss Maßnahmen ergreifen, die ein investitionsfreundliches Klima etablieren. Die Jungen Liberalen wollen deshalb alle Kraftanstrengungen unternehmen, um Investitionen in den rheinland-pfälzischen Wohnungsmarkt attraktiver zu machen.

  1. Es kann ordnungspolitisch nicht das Ziel sein, wenige große Wohnungsbauunternehmen dadurch zu fördern, dass der Wohnungsbau für Kleininvestoren durch überbordende Bürokratie, Vorschriften und Regulierungen immer unattraktiver wird. Im rheinland-pfälzischen Landeswohnraumförderungsgesetzt gibt es bereits 32 Paragraphen, die es zu beachten gilt, wenn man auf eine Förderung des Landes zurückgreifen möchte. Dazu kommen Bestimmungen und komplexe Beantragungsverfahren bei der Investitions- und Strukturbank RLP. Die Unübersichtlichkeit der Bestimmungen ist enorm und fordert insbesondere von Kleininvestoren einen überproportional großen Verwaltungsaufwand. Die Vorschriften sind geradezu prohibitiv hoch. Hier muss das Land beispielsweise durch eine Beratungsstelle auch kleineren Investoren eine Chance eröffnen.
  2. Um kurzfristig Entlastung auf dem Wohnungsmarkt zu erreichen, muss möglichst zügig und effizient gebaut werden. Große Kosten-und Zeiteinsparpotenziale bieten Beispiele des modularen Bauens. Die Immobilien bestehen dabei aus vorgefertigten Bestandteilen, die nach einer Art Baukastenprinzip zusammengesetzt werden können. Durch hohe Stückzahlen bei der Serienfertigung der einzelnen Bestandteile – bestmöglich durch Kooperation verschiedener großer Wohnungsbaugesellschaften, Bauträgern und Investoren – können Baukosten und somit spätere Miethöhen erheblich verringert werden.

Das Land Rheinland-Pfalz sieht in seiner Bauordnung bereits die Möglichkeit für Typenprüfungen (§ 75 LBO RLP), also die Erteilung von Baugenehmigungen für modulares Bauen, vor. Entsprechend wird gefordert, die Chancen seriellen Bauens hervorzuheben und ein positives Bild dessen in die Öffentlichkeit zu tragen.

Grundsteuer wird zur reinen Bodensteuer:

Die Grundsteuer ist dringend zu reformieren, denn der sog. Einheitswert ist nicht mehr zeitgemäß, ist bürokratisch und hemmt Investitionen. Auf diese neue Grundsteuer soll es einen Freibetrag pro Mieteinheit geben.

Grundsteuerbremse statt Mietpreisbremse:

Die Grundsteuer ist eine Volkssteuer, da sie nicht nur Eigentümer trifft, sondern auch Mieter. Mieter werden durch die Grundsteuer mitbelastet, da der Vermieter dazu berechtigt ist, diese über die Nebenkostenabrechnung umzulegen. In Rheinland-Pfalz steigen die Hebesätze der Grundsteuer B regelmäßig an. Die Jungen Liberalen Rheinland-Pfalz fordern deshalb ein sofortiges Ende des ständigen Drehens an der Steuerschraube.

Bis zur Umstellung auf eine reine Bodensteuer sollte eine gesetzliche Grundsteuerbremse eingeführt werden, welche die Bürger vor weiteren Belastungen schützt.

Reform der Grunderwerbsteuer

Fast alle Bundesländer haben seit Einführung der Steuersatzautonomie den Steuersatz der Grunderwerbsteuer erhöht. Bis auf zwei Bundesländer haben die übrigen Länder in der Summe 25-mal die Grunderwerbsteuer erhöht. Kein Bundesland hat die Steuer jemals gesenkt. Hier ist der Staat der entscheidende Kostentreiber beim Bauen. Das wollen wir ändern:

Deshalb fordern die Jungen Liberalen Rheinland-Pfalz:

  1. „Share Deals“ abschaffen:

Momentan ist es geltendes Recht, dass dann keine Grunderwerbsteuer für einen Investor anfällt, solange dieser – oder in Verbindung mit Nahestehenden – weniger als 95% der Anteile besitzt. Die restlichen 5% werden an Strohmänner weitergegeben und bleiben auf diese Weise trotzdem im „indirekten Besitz“ des Investors. Dieses Steuerschlupfloch wollen wir schließen, denn durch jenes gehen dem Fiskus jährlich bis zu einer Milliarde Euro verloren.

  1. Abschaffung der Doppelbelastung von Bauherren:

Momentan wird bei einem Erwerbsvorgang eines unbebauten Grundstücks, das anschließend bebaut wird, ein einheitliches Vertragswerk gesehen. Aus diesem Grund werden die bereits umsatzsteuerbelasteten Baukosten nochmals bei der Grunderwerbsteuer mitberechnet. Diese Doppelbelastung soll abgeschafft werden.

  1. Senkung der Grunderwerbsteuer

Die Jungen Liberalen Rheinland-Pfalz fordern die Senkung der Grunderwerbsteuer auf 3,5%. Dies kann durch ein Stufenmodell umgesetzt werden. Die Steuerverluste durch diese Absenkung könnten bspw. durch die Abschaffung der „Share Deals“ ausgeglichen werden.

Steuerliche Abschreibungen verbessern:

Die Jungen Liberalen wollen eine Kraftanstrengung unternehmen, um ein investitionsfreundliches Klima für Bauherren jedweder Art in Rheinland-Pfalz zu etablieren. Aus diesem Grund fordern wir, dass die degressive Abschreibung beim Wohnungsbau wieder eingeführt wird.

Reform des Wohngeldes – Mehr Subjektförderung!

Für die Jungen Liberalen Rheinland-Pfalz ist das Wohngeld dem staatlich finanzierten sozialen Wohnungsbau als Mittel der Wohnungspolitik ausdrücklich vorzuziehen. Als subjektbezogenes Instrument ist es dabei insbesondere den staatlichen Eingriffen auf der Angebotsseite in Effizienzpunkten und sozialer Treffsicherheit überlegen. Die Treffsicherheit bei der sozialen Wohnraumförderung liegt lediglich etwas über 40%. Deshalb wollen wir das sozialpolitische Instrument des Wohngeldes durch die folgenden Maßnahmen verbessern:

  1. Um die Funktionsfähigkeit des Wohngelds langfristig zu erhalten, muss es in regelmäßigen zeitlichen Abständen an die regionale Preis –und Mietenentwicklung angepasst werden. Aus diesem Grund fordern wir, dass die Mietobergrenzen und die Zahlungen insgesamt dynamisiert werden. Steigen die Mieten in einer Stadt, sollten auch die Mietobergrenzen beim Wohngeld steigen.
  2. Um dynamische Mietobergrenzen zu gewährleisten, bedarf es einer guten Datenbasis der Kommunen. Hierfür sollen die neu entstehenden Möglichkeiten der Digitalisierung der Verwaltung genutzt werden.
  3. Wir fordern eine zumindest zweijährige Anpassung des Wohngeldes an die regionalen Begebenheiten des Wohnungsmarktes, sodass auf die dynamischen Preisänderungen im Wohnungsmarkt reagiert werden kann.
  4. Diese Forderungen sollen durch eine Umschichtung respektive Reduktion der Mittel in der sozialen Wohnraumförderung finanziert werden. Eine komplette Umschichtung der sozialen Wohnraumförderung soll nicht stattfinden, da ein geringer Anteil für den Kauf von Belegungsrechten (s.u.) bestehen bleiben soll.

Kauf von Belegungsrechten:

Ein reformiertes Wohngeld dient dazu, die Zahlungsfähigkeit der Haushalte treffsicher zu erhöhen, wodurch mehr Menschen eine Wohnung im angespannten Wohnungsmarkt bezahlen können. Gleichwohl wird es weiterhin gesellschaftliche Gruppen geben, die Schwierigkeiten haben, eine Wohnung zu finden. Dieses sog. Zugangsproblem trifft häufig Gruppen, bei denen Vermieter eine geringe Sozialverträglichkeit vermuten. Häufig sind es ehemalige Straftäter, Geflüchtete oder Großfamilien, die solchen Zugangsproblemen unterliegen. Für diese Gruppen muss es aber dringend geeigneten Wohnraum geben, um die Resozialisierung bzw. eine verbesserte Teilhabe am gesellschaftlichen Miteinander zu ermöglichen. Aufgrund dessen, setzen sich die Jungen Liberalen Rheinland-Pfalz für den maßvollen Kauf von Belegungsrechten ein.

Mit Belegungsrechten erwirbt eine Kommune das Recht, eine Vorauswahl von drei bis fünf Bewerbern zu treffen, aus denen der Vermieter eine Bewerbung auswählen kann. Im Gegenzug erhält der Vermieter – zusätzlich zur durch den Mieter getragenen Miete – eine Kompensation in Form einer Einmalzahlung.

Es wird zweifelsohne Zeit brauchen um einen derartigen Markt zu etablieren. Deshalb bietet es sich an sowohl mit Genossenschaften etc. als auch ausdrücklich mit großen Wohnbaugesellschaften zu kooperieren.

Bestand besser Nutzen:

Der Um- und Ausbau des Bestandes generiert neuen Wohnraum ohne neues Bauland erwerben zu müssen. Als Hemmnisse erweisen sich u.a. komplizierte Baugenehmigungen sowie der Brandschutz. Um den Hebel des Bestandsausbaus zu nutzen bedarf es der folgenden Maßnahme:

In Zukunft sollen Dachausbauten nicht mehr als Neubauten deklariert werden. Dadurch wird verhindert, dass erneut aufwendige Genehmigungsverfahren durchgeführt werden müssen und der Bestandsschutz für das Gebäude verloren geht. Selbstverständlich sind Dachausbauten weiterhin Genehmigungspflichtig. Jene Genehmigung ist allerdings deutlich weniger aufwendig, da der Dachausbau nicht mehr als Neubau deklariert wird.

Harmonisierung der jeweiligen Landesbauordnungen zu einer bundeseinheitlichen Bauordnung

Die teilweise weit auseinandergehenden Anforderungen aus den jeweiligen Landesbauordnungen stellen für bundesweit tätige Investoren einen nicht nachvollziehbaren Mehraufwand durch eine überbordende Bürokratie dar. Um die Chancen des seriellen Bauens nicht nur landes- sondern bundesweit nutzen zu können und um eine generelle Vereinfachung des Planungsaufwandes (sowie der damit einhergehenden Mehrkosten) zu erzielen, wird daher die Harmonisierung der Landesbauordnungen zu einer Bundesbauordnung gefordert.

 

Chancen der Digitalisierung durch den Einsatz von Building Information Modeling (BIM) nutzen

 

Anders als reine 3D-Baumodelle werden beim Building Information Modeling durch alle planungs- und realisierungsrelevanten Bauwerksinformationen (Maße, Bauteile, Kosten, Zeit) in einem virtuellen Bauwerksmodell konzipiert. Diese Methode nutzt gegenüber herkömmlichen IT-Modellen deutlich mehr Informationen und schafft eine synchronisierte Datenbasis, auf die alle am Bau Beteiligten zugreifen können. Somit wird bildlich gesprochen zuerst virtuell und dann real gebaut. Planungsfehler können dadurch frühzeitiger erkannt werden und Baumängel sowie Bauverzögerungen minimiert werden. Auch die Einbeziehung von Kosten- und Zeitstrukturen schafft eine gesteigerte Transparenz und somit Effizienz am Bau. Das digitale Planen und ‚Bauen‘ sollte daher zu einem Standard werden, den es durch politische Flankierung und Öffentlichkeitsarbeit, wie die Schaffung digitaler Kompetenzzentren, zu fördern gilt.

Stärkung von Wohnstandorten im Umland von Ballungsgebieten

All die o.g. Maßnahmen müssen mit einer Stärkung von Wohnstandorten im Umland der Ballungsgebiete und des ländlichen Raumes verbunden werden, da ansonsten die Sogwirkung von ländlichen Regionen in Richtung Stadt gefördert werden können.